一切源于華業(yè)東方玫瑰項目在8月初的降價。彼時，該樓盤以特價房的名義，推出60套均價為14000~15000元/平方米的房源，這一價格和優(yōu)惠前的16500元/平方米的均價相比，降幅達10%以上。

　　而華業(yè)東方玫瑰只是北京樓市逐漸蔓延開的降價潮中的一員。

　　降價風潮蔓延

　　同樣位于北京通州區(qū)的“珠江拉維小鎮(zhèn)”，是北京此輪推出特價房樓盤中的“先鋒”。

　　7月中旬，該項目銷售人員開始告訴客戶，南北通透的現房，二居、三居的都有，售價只在每平方米14500元。這一價格對比2010年12月開盤的預期均價28250元/平方米下調了近半。

　　近日，售樓處并未出現因降價而排隊搶購的現象。一位銷售人員表示：“14500元是指毛坯房價格。而現在出售的都是精裝修，均價16000~17000元/平方米不等。推出特價房以后，一套兩居室的總價要比之前優(yōu)惠超過50萬?！睋私?，調控后，該樓盤在降價前的近半年時間內只有11套成交。

　　北京中原地產三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析，通州的商品房庫存量全市最多，同時，2010年初開始該區(qū)域房價從每平方米1萬元上漲到2萬元以上，價格虛高，炒作氛圍濃郁，且部分購房者為外地戶籍。因此，限購及限貸政策影響了北京市場的需求，通州也就成為了最先感受到樓市調控壓力的“重災區(qū)”。

　　除通州以外，同屬郊區(qū)的大興區(qū)樓盤也做出了類似舉動。如旭輝集團開發(fā)的“旭輝御府”，該項目近期推出了100套17600元/平方米的特價房，相比此前21000元/平方米的銷售均價，降價幅度超過3000元/平方米。不久前，該樓盤又加推50套特價房，并由此引發(fā)大興樓市的“價格戰(zhàn)”。

　　一位業(yè)內人士表示，由于2010年初北京樓市一輪大幅度價格上漲，導致不少開發(fā)商對于2011年樓市的價格充滿信心。旭輝御府的位置位于大興區(qū)黃村新城北區(qū)，距離北京城市中心區(qū)相對較遠，且周邊配套并不完善。但在最初定價時，公司高層堅持認為超過2萬元/平方米的定價并不算貴。這也導致調控后該項目簽約率不高。

　　8月以來，這股自通州、大興而來的降價風潮出現了逐漸蔓延并擴大的趨勢。

　　亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，8月第一周（8月1日~7日）北京共有8個項目開盤，其中純新盤項目兩個，其余均為老項目后期。8個開盤項目累計提供商品住宅2520套、24.2萬平方米。從這些新盤上市的價格來看，折扣力度有逐漸加大趨勢。其中位于大興區(qū)域的紅木林項目公開報價為20500元/平方米，但是因為贈送面積等活動，折合之后的均價在16000元/平方米左右。另外，金隅萬科城、建邦華府、中糧萬科長陽半島等項目均有不同幅度的折扣。

　　據鏈家地產市場研究部統(tǒng)計，2011年至今，北京市一共有99個新開商品房項目入市，其中大約有30%的項目最近一期價格低于前期價格，其中不乏萬科、遠洋、綠地等大型房企旗下的項目。尤其是5月份后，這一趨勢開始逐漸明顯，而8月初開盤的項目，基本全部低開。

　　該研究部的另一項統(tǒng)計則更具參考意義：目前北京在售項目為353個，8月份打折促銷項目數已經達到160個，占比接近50%，創(chuàng)調控后最大值。

　　全面降價可期

　　北京市房地產交易管理網的數據顯示，2011年上半年，北京商品房住宅交易總套數達到了43975套，同比去年同期51869套下調了15.7%。張大偉預計，今年全年成交量將很難突破9萬套，這一成交量將創(chuàng)造近10年的新低。

　　截至8月11日，北京可售的期房住宅為70073套，現房住宅為37209套，二手住宅為36672套，總庫存量接近14.4萬套，已是繼2009年初以來的歷史高點。來自鏈家地產市場研究部統(tǒng)計顯示，截至7月31日，北京全市新房庫存量已連續(xù)68天處于10萬套以上的高位。其中大部分庫存積壓向中小房企傾斜，去庫存化形勢嚴峻。

　　業(yè)內人士表示，北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量將在今年住宅市場中集中爆發(fā)。“金九銀十”是樓市的一貫法則，但今年受調控影響的北京樓市，要想保持往年的火爆成交量，8月的市場表現顯得尤為重要?！邦A計下半年入市樓盤將達到110個左右，這些項目在下半年提供的住宅將超過7萬套，年內庫存量將明顯上漲，北京房價8月下行壓力較大?！睆埓髠ケ硎?。

　　面對巨大的調控壓力，開發(fā)商開始選擇“以價換量”。然而，目前大多數“特價房”折后價格也只是和前期成交均價持平而已，而且多數項目是“滯銷盤”，因此并沒有讓購房者享受到太大實惠。

　　對于這種情況，消費者心知肚明。在通州一家售樓中心，購房者張先生表示：“我一直想買一套房子，但現在這樣的情況，我認為還有繼續(xù)降價的空間?！睋私?，張先生此前已經在該樓盤交了1萬元訂金，但由于市場下行，張先生決定先退回訂金，看年底市場反應再決定。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，目前特價房多在遠郊，而且通州等區(qū)域過去一兩年房價漲幅較大，而北京的其他區(qū)域，尤其是在中心城區(qū)可能房價依然是比較堅挺，整個城市還沒有迎來拐點。

　　不過也有業(yè)內人士認為，特價房開始出現代表著一個調控關鍵點，因為，特價房實際就是降價，是開發(fā)商借此試探市場反應的一種手段。如果購房者對特價房反應冷淡，說明房價還需下降。而如果特價就出現搶購，則說明剛需依舊存在，只是被調控短時間壓抑住了購房需求。

　　協(xié)成機構房地產經紀公司副總裁王裕仁表示，在政策和資金壓力下，地產企業(yè)紛紛開始“以價換量”，對新開樓盤均采取降價促銷手段。從后市看，由于部分房地產上市公司凈利潤大幅下滑，資金鏈進一步緊繃的跡象越發(fā)明顯。預計未來一段時間將進入開發(fā)商和購房者的新一輪博弈，供應將放緩，價格下行壓力較大，市場成交將輕微浮動。

　　鏈家地產首席分析師張月也認為，隨著調控的深入，開發(fā)商降價求售的心理也逐漸增強，目前2011年新開在售期房擬售價與成交價的差距已經擴大到10%。在7月份全國銷售額大幅下降的情況下，未來開發(fā)商降價的趨勢也會逐漸明顯。

　　“今年下半年，房子有可能出現賣不動的情況。”北京萬科總經理毛大慶坦承，每年的12月到第二年1月，都是開發(fā)商資金鏈最為薄弱的時期。今年這一現象將尤為嚴重，因為在限購政策未有任何松動的情況下，固定數量的資質購房人群隨著市場的不斷消化會逐漸減少。因此，他預計：“樓市的拐點將在明年春節(jié)前后出現?！?/P>